Voorkeursrecht van koop bij pacht

Volgens de wet heeft een pachter een voorkeursrecht van koop als er sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, die door de Grondkamer is goedgekeurd. Dat recht geldt echter niet altijd.

Het voorkeursrecht van koop geeft de pachter bij een door de verpachter voorgenomen verkoop (en bij andere vormen van overdracht of van vestiging van bepaalde rechten) het recht om als eerste in de gelegenheid te worden gesteld om het recht dat de verpachter wil overdragen over te nemen. Voor alle duidelijkheid: dat recht kan het eigendomsrecht zijn, maar het kan ook om een ander recht gaan, als de verpachter niet de eigendom wil overdragen maar bijvoorbeeld een recht van erfpacht wil vestigen. De pachter betaalt bij overname in beginsel niet de waarde in pachtvrije staat maar de veel lagere waarde in verpachte staat.

Het voorkeursrecht van de pachter bestaat in verschillende door de wet genoemde gevallen niet.

Eén van de gevallen waarin het voorkeursrecht niet geldt, is het geval waarin de verpachter wil verkopen aan een zogenaamde ‘veilige belegger’, ook wel genoemd een ‘veilige verpachter’. Een veilige verpachter is volgens de wet iemand die afstand heeft gedaan van de bevoegdheid om de pachtovereenkomst aan de pachter op te zeggen wegens dringend eigen gebruik door hemzelf of zijn directe familie. Dit staat in artikel 3:380 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek.

Voor de verpachter kan het aantrekkelijk zijn om gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheid om het gepachte niet te verkopen aan de pachter maar aan een veilige verpachter. De verpachter kan dan in veel gevallen een hogere koopsom krijgen. De pachter kan in geval van verkoop aan een veilige verpachter denken: “geen probleem, er wordt immers verkocht aan een veilige verpachter en ik kan dus nog jaren blijven pachten”.

De praktijk is helaas weerbarstiger, vooral als de nieuwe eigenaar/verpachter die afstand heeft gedaan van de opzeggingsbevoegdheid wegens dringend eigen gebruik  en die dus een veilige verpachter lijkt te zijn net als de pachter een agrarisch bedrijf exploiteert. Zo’n verpachter hoeft toch niet zo veilig te zijn. Hij kan de pachtovereenkomst namelijk wel om andere redenen door opzegging proberen te beëindigen, bijvoorbeeld door te stellen dat zijn belang bij beëindiging van de pachtovereenkomst gelet op zijn agrarisch bedrijf zwaarder weegt dan het belang van de pachter bij voortzetting van de pachtovereenkomst. Als de pachter bij een dergelijke opzegging tijdig verzet aantekent kan de verpachter zijn beëindigingswens aan de pachtrechter voorleggen. Het is zeker niet bij voorbaat uitgesloten dat de verpachter dan gelijk kan krijgen, ook al is hij een zogenaamde veilige verpachter.